Questa pagina è la naturale prosecuzione della sezione Sfratti e locazioni.
Hai ottenuto la convalida dello sfratto, o una sentenza che ordina il rilascio, ed il Giudice ha fissato la data entro la quale l’immobile dovrà essere lasciato.
Quella data sta per passare o è addirittura già passata e l’inquilino è ancora dentro. Il titolo da solo non basta: per arrivare all’intervento dell’Ufficiale Giudiziario serve prima procedere con la notifica del precetto.
Che cos’è il precetto
È l’intimazione ad adempiere, rivolta a chi deve rilasciare l’immobile, con l’avvertimento che in mancanza si procederà ad esecuzione forzata.
Nel medesimo atto possono inoltre essere intimati, quando il titolo lo consente, gli eventuali importi dovuti in forza della pronuncia, con le relative spese e accessori.
Non è un atto né del Giudice né dell’Ufficiale Giudiziario: lo redige e lo notifica la parte che vuole procedere.
È considerato un atto stragiudiziale e non si iscrive a ruolo: si consegna all’Ufficio Notificazioni per la notifica. Ma è obbligatorio: senza precetto l’esecuzione non può iniziare.
I dieci giorni
Il precetto intima la liberazione dell’immobile, ed eventualmente anche il pagamento di quanto portato dal titolo, entro il termine minimo di dieci giorni.
E qui è importante chiarire un punto: il modo in cui quel termine opera dipende dal momento in cui il precetto viene notificato rispetto alla data fissata per il rilascio:
- se la notifica avviene prima della data fissata dal Giudice, i dieci giorni decorrono da quest’ultima;
- se avviene dopo, decorrono dalla notifica del precetto.
La data di rilascio indicata dal Giudice: perché conviene notificare in anticipo
Perché i tempi della notificazione non dipendono da te.
Se l’inquilino non ha intenzione di lasciare spontaneamente l’immobile, non è utile attendere che la data fissata dal Giudice sia già trascorsa.
La predisposizione e la notificazione anticipata del precetto, infatti, consentono di evitare che i tempi della notificazione si aggiungano inutilmente sia al termine indicato dal Magistrato sia ai tempi necessari per l’effettiva esecuzione del rilascio: un immobile fermo nella disponibilità di terzi è un costo per il proprietario.
Il titolo va notificato
Se il provvedimento, costituente il titolo esecutivo, non è già stato notificato all’inquilino, va notificato insieme al precetto.
Quanto dura il precetto: il termine di validità
Il precetto perde efficacia se l’esecuzione non è iniziata entro novanta giorni dalla sua notificazione, come disposto dall’art. 481 c.p.c. Scaduto quel termine l’atto deve essere notificato di nuovo, con i relativi costi e tempi; il titolo esecutivo e la sua notificazione, invece, conservano la propria efficacia.
Nel rilascio, l’esecuzione inizia con la notificazione dell’avviso con il quale l’Ufficiale Giudiziario comunica il giorno e l’ora dell’accesso, secondo quanto previsto dall’art. 608 c.p.c.
Se contro il precetto viene proposta opposizione, il termine rimane sospeso e riprende a decorrere a norma dell’art. 627 c.p.c., secondo il quale “il processo esecutivo deve essere riassunto con ricorso nel termine perentorio fissato dal giudice dell’esecuzione e, in ogni caso, non più tardi di sei mesi dal passaggio in giudicato della sentenza di primo grado o dalla comunicazione della sentenza di appello che rigetta l’opposizione“.
Due precisazioni utili: la sospensione opera sia per l’opposizione all’esecuzione sia per quella agli atti esecutivi; il termine riprende a decorrere per la sola parte non ancora trascorsa.
Se l’inquilino si oppone
L’inquilino può contestare il precetto.
Due sono le strade che può percorrere: contestare il diritto del proprietario a procedere all’esecuzione, oppure denunciare vizi formali del titolo o del precetto stesso.
Sono rimedi con termini brevi e presupposti precisi, e non servono a rimettere in discussione la convalida.
Davanti all’opposizione hai una scelta, non un obbligo
L’opposizione al precetto non impedisce di per sé di dare inizio all’esecuzione: l’art. 481 c.p.c. vi ricollega soltanto l’effetto di sospendere il termine di efficacia del precetto, e non la sospensione dell’esecuzione, che è istituto diverso.
La Corte di Cassazione ha precisato che l’opposizione a precetto determina la sospensione del termine di efficacia dello stesso ma non impedisce al creditore di procedere all’esecuzione forzata, anche dopo il decorso del termine dell’art. 481 c.p.c. e senza necessità di attendere la definizione del giudizio di opposizione, in tal modo bilanciandosi il vantaggio di poter avviare l’esecuzione in qualsiasi momento con il rischio connesso all’eventuale accoglimento dell’opposizione medesima (Cass. Civ., sez. III, ordinanza n. 2347 del 26 gennaio 2022).
È proprio quel bilanciamento a spiegare perché la scelta non si fa in astratto: procedere subito accorcia i tempi ma espone al rischio di vedere annullato quanto compiuto, se l’opposizione viene accolta. È una valutazione che si fa caso per caso, tenendo conto della consistenza dei motivi sollevati.
L’inquilino può però chiedere al Giudice di sospendere l’esecuzione e, se la richiesta viene accolta, i tempi si allungano. È una delle ragioni per cui conviene notificare il precetto senza attendere.
Quanto costa
Le spese verso terzi
A differenza dello sfratto, qui non ci sono né contributo unificato né marca per l’iscrizione a ruolo, perché il precetto non si deposita in Tribunale. Lo stesso viene infatti consegnato all’Ufficio Notificazioni (UNEP) per gli adempimenti dell’Ufficiale Giudiziario.
I costi della notificazione
Se eseguita a mezzo PEC non comporta esborsi verso terzi.
Se deve provvedere l’Ufficiale Giudiziario, invece, i diritti e le spese dipendono dal luogo in cui lo stesso deve recarsi, con le relative trasferte; bisogna poi tenere conto dei costi legati alla notifica a mezzo del servizio postale.
L’importo non può essere quantificato con precisione prima di conoscere il luogo e la modalità della notificazione.
Il compenso professionale
Viene sempre concordato per iscritto prima di iniziare il rapporto professionale, secondo quanto prevede l’art. 13 della legge professionale forense.
Il criterio ordinariamente applicato è quello dei valori medi previsti dal d.m. 55/2014 e successive modifiche.
Nessuna attività viene iniziata prima che il preventivo sia stato accettato.
Cosa serve per procedere
- Il provvedimento di convalida o la sentenza, in copia conforme;
- la documentazione relativa a eventuali notificazioni già effettuate, sia del provvedimento sia di eventuali precedenti precetti divenuti inefficaci per decorrenza del termine di novanta giorni senza inizio dell’esecuzione;
- l’indicazione precisa dell’immobile e delle persone che lo occupano;
- l’eventuale documentazione dei canoni e delle spese maturati dopo la convalida, se si deve procedere anche per il pagamento.
Cosa succede dopo
Una volta decorso il termine indicato nel precetto senza che l’immobile sia stato rilasciato, si può procedere con l’esecuzione per rilascio.
L’Ufficiale Giudiziario notifica il preavviso di rilascio, spesso e comunemente chiamato anche preavviso di sloggio, previsto dall’art. 608 c.p.c., indicando il giorno e l’ora dell’intervento. Nel giorno stabilito procede quindi all’accesso nell’immobile per l’immissione del proprietario nel possesso.
Pagina a cura dell’Avv. Emanuel Di Carlo, Foro di Como. Ultimo aggiornamento: 18 settembre 2026